Explicação das previsões de preços de imóveis: por que existem tantos relatórios e o que Nationwide, Halifax, Rightmove e o resto realmente dizem a você

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Como você pode descobrir em qual índice confiar?

Como você pode descobrir em qual índice confiar?(Imagem: Getty Images Europe)



Parece que você não pode passar uma semana sem ver um relatório sobre a situação dos preços das casas no Reino Unido.



Mas enquanto uma semana você é informado de que eles estão de pé, geralmente na próxima você é informado de que eles estão para baixo, ou nivelados, ou batendo, ou voando alto. Pelo menos até quinta-feira, quando um novo relatório é emitido.



Então - em qual você pode confiar?

A resposta é que você precisa prestar atenção a quem os emitiu. Porque, embora nenhum deles esteja completamente errado, todos eles estão dizendo coisas diferentes.

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Então, para ajudar, isso é o que cada um dos relatórios está realmente dizendo sobre o mercado imobiliário na Grã-Bretanha.



Halifax e Nationwide

Os maiores índices de preços de imóveis costumam discordar sobre o que está acontecendo com os preços de imóveis.

Os maiores índices de preços de imóveis costumam discordar sobre o que está acontecendo com os preços de imóveis. (Imagem: Getty)

Dois dos maiores credores hipotecários do Reino Unido, Halifax e Sociedade de construção de âmbito nacional , publica seus próprios relatórios de preços de imóveis todos os meses.



Freqüentemente, eles são cobertos em termos reverentes pela imprensa, mas, na verdade, a imagem real que você obtém deles é bastante incompleta.

Isso porque eles são baseados nos dados de aprovação de hipotecas daquele credor individual, que eles então usam para tentar pintar um quadro do mercado imobiliário de todo o país.

E embora sejam dois dos maiores credores do mercado, eles não são tão dominantes a ponto de fornecer uma resposta totalmente precisa para o que está acontecendo com os preços das casas.

Afinal, eles ignoram completamente as transações em dinheiro, que respondem por cerca de um terço de todas as vendas de propriedades.

Vamos dar um exemplo. De acordo com Halifax, os preços das casas caíram 0,5% em janeiro em relação ao mês anterior, levando o preço médio da propriedade para £ 223.462.

Mas a Nationwide avalia que os preços das casas cresceram 0,6% em janeiro, levando o preço médio para £ 211.756.

Portanto, não apenas os dois índices discordam sobre a direção em que os preços das casas foram, eles também chegaram a preços de casas 'médios' separados por £ 12.000.

The UK HPI

O UK HPI é confiável, mas está atrasado.

O UK HPI é confiável, mas está atrasado. (Imagem: James Andrews / NEWSAM)

O UK HPI (abreviação de índice de preços de casas) é o índice mais recente do bloco, lançado há alguns anos.

É o relatório mais abrangente que existe, pois se baseia em dados de transações reais do HM Land Registry, Registers of Scotland e Land and Property Services Northern Ireland.

Como é baseado em todos os dados de transações, em vez de um pequeno subconjunto baseado em um único negócio, é realmente o índice mais confiável se você estiver procurando por informações reais sobre os preços das casas.

No entanto, há um problema - ser tão abrangente leva tempo, então quando o índice é publicado, já é uma notícia velha.

Por exemplo, o índice mais recente revela o que aconteceu com os preços das casas em fevereiro, o que é indiscutivelmente há muito tempo para realmente ser útil.

Pior, ele mede as mudanças nos valores das propriedades na conclusão. Portanto, a oferta real de compra da casa para o gravado poderia ter sido feita meses antes.

Ah, e suas descobertas de janeiro? Os preços das casas caíram 0,3%, o que significa que o preço médio caiu para £ 225.621.

LSL Acadata

Nem todos os índices são baseados em preços reais de venda.

Nem todos os índices são baseados em preços reais de venda. (Imagem: Getty)

LSL O índice é baseado em dados de registro de imóveis, portanto, é indiscutivelmente mais confiável do que os de Halifax e Nationwide.

Além do mais, inclui transações de compra para deixar, bem como compras de ocupantes do proprietário, que esses índices não fazem.

Foi revertido um pouco mais rápido do que o HPI do Reino Unido, em parte porque ele cobre apenas a Inglaterra e o País de Gales e, portanto, só precisa dos dados do Registro de Imóveis, em vez de depender de agências que cobrem a Escócia e a Irlanda do Norte também.

Hometrack

Hometrack olha exclusivamente para as maiores cidades do Reino Unido.

Hometrack olha exclusivamente para as maiores cidades do Reino Unido. (Imagem: Getty)

Hometrack faz algo um pouco diferente, focando inteiramente em uma coleção das maiores cidades do Reino Unido.

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Enquanto as cidades cobertas pelo relatório cobrem apenas cerca de 5% da área terrestre do Reino Unido, Hometrack avalia que elas contêm mais de um terço do estoque habitacional do Reino Unido e cerca de 43% de seu valor.

Rightmove

Se você está em busca de uma nova casa, as chances são Rightmove é um dos primeiros lugares que você olha.

Afinal, é o maior portal de propriedades do país. Portanto, não é novidade que seu índice recebe muita cobertura todos os meses.

O problema é que não é realmente um índice de preços de imóveis - é um índice de preços pedido.

Os valores citados são os preços que os vendedores estão pedindo por suas propriedades, e não os valores pelos quais eles estão realmente vendendo as propriedades.

E o fato é que muitas pessoas listam suas propriedades a preços muito mais altos do que provavelmente conseguirão por eles.

Pior, não é uma lista dos preços atuais das propriedades listadas nele, apenas quais propriedades novas chegando naquele mês estão listadas - quando as pessoas estão mais otimistas.

Números da rival Zoopla mostram que quase um terço das propriedades viram seus preços cortados - com uma média de £ 25.000 eliminados dos preços de venda.

Dito isso, o que a Rightmove mostra com certeza é o que as pessoas acham que suas casas valem agora.

É também o oposto do índice HPI do Reino Unido - marcando o início do processo de compra de uma propriedade, e não o fim.

Para fins de contexto, o índice de preços de abril da Rightmove estima o valor médio de uma casa no Reino Unido em £ 305.732.

Isso é £ 75.000 a mais do que o último número HPI do Reino Unido, mas, da mesma forma, as casas listadas na Rightmove em abril podem não acabar no relatório HPI do Reino Unido até dezembro - se o fizer - quando o mercado terá mudado muito.

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Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)

O Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) é útil se você deseja ter uma ideia do que vai acontecer com os preços das casas, bem como o que já aconteceu.

Ele faz pesquisas com agrimensores em todo o país para obter uma indicação do que aconteceu com os preços em sua área nos últimos três meses, bem como o que eles acham que acontecerá no próximo trimestre.

Infelizmente, a forma como ele publica essas descobertas costuma ser menos do que clara - na última edição, por exemplo, ele cita um saldo líquido de -47% dos entrevistados citando novas quedas de preços em Londres. Claro como cristal, certo?

Os números são projetados para mostrar como os pesquisadores se sentem positivos ou negativos sobre o mercado, os preços e quantas casas estão sendo colocadas à venda no momento.

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No entanto, não há um número real - apenas uma 'maioria de nós acha que as coisas vão melhorar / piorar'.

Em quem posso confiar?

Se você deseja respostas mais precisas sobre os preços das casas, o UK HPI é o índice confiável.

Embora a utilidade de seus dados seja dada a sua robusta oportunidade está aberto para debate.

Os outros índices apresentam falhas em seus próprios modos, mas podem fornecer algum nível de percepção básica sobre o valor típico de uma propriedade.

Mas então vale a pena ter em mente que uma propriedade só vale realmente o que alguém está disposto a pagar por ela, independentemente do que qualquer índice de preços de casas tenha a dizer.

Sua melhor aposta para calcular o preço de sua casa local é observar quais propriedades perto de você que foram 'vendidas STC', mas ainda listadas, são avaliadas para ter uma boa ideia do que está mudando de mãos a qualquer momento.

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